Carenza di alloggi
biBRoss 20250818 . La sostenibilità nel controllo dei prezzi degli alloggi è una sfida complessa che va oltre la mera regolamentazione del settore privato, come l'imposizione di tetti agli affitti o la protezione contro gli sfratti. Tali misure, sebbene mirino a mitigare l'aumento dei costi, presentano criticità intrinseche. Dal punto di vista economico, possono infatti incentivare l'elusione normativa o la dismissione di capitali verso settori percepiti come più remunerativi, con un conseguente rallentamento dell'attività edilizia e un aggravamento della carenza abitativa, un fenomeno osservato in diverse aree urbane con politiche di controllo degli affitti restrittive.
Quando le politiche pubbliche limitano l'iniziativa privata nel settore immobiliare, emerge la necessità che lo Stato si assuma un ruolo diretto nella costruzione di abitazioni. Tuttavia, questa strategia è intrinsecamente legata alla disponibilità di terreni edificabili, una risorsa spesso scarsa e altamente contesa nelle aree metropolitane densamente popolate. La storia urbanistica e le politiche abitative di città come Tokyo o Singapore evidenziano come un intervento pubblico massiccio richieda una pianificazione territoriale a lungo termine e un ingente investimento di capitale.
In un contesto di stato di diritto, il progresso significativo nella risoluzione della crisi abitativa è strettamente condizionato dall'implementazione di una politica fondiaria strategica, caratterizzata da un elevato impiego di capitale e da una visione coerente perseguita nell'arco di decenni. Questo approccio, sebbene oneroso, mira a creare un'offerta abitativa stabile e controllata nel tempo.
Un'alternativa praticabile consiste nella semplificazione delle normative edilizie e nell'incentivazione della densificazione urbana. Tali misure possono stimolare la costruzione di nuove unità abitative e la riqualificazione di edifici obsoleti. Tuttavia, è innegabile che questo percorso comporti significative sfide, sia in termini di conflitti urbanistici legati all'aumento della densità, sia per quanto concerne le delicate questioni distributive relative all'accesso e alla proprietà degli alloggi.
Una strategia adottata a livello internazionale, e documentata in studi comparativi di politiche urbane, prevede l'attribuzione alla collettività di una quota del plusvalore immobiliare generato dalla densificazione, spesso attraverso l'imposizione di quote obbligatorie di edilizia sociale o di pubblica utilità. Questo meccanismo mira a garantire che i benefici della crescita urbana siano condivisi.
Uno degli svantaggi di tale politica è la potenziale creazione di mercati immobiliari paralleli e segmentati. Un eccessivo prelievo di plusvalore da parte del settore pubblico può, infatti, disincentivare l'investimento privato nel settore edilizio. È pertanto cruciale ricercare un equilibrio e promuovere un consenso costruttivo tra le autorità pubbliche e gli operatori del settore immobiliare, come sottolineato da autorevoli think tank nel campo dell'urbanistica e dell'economia immobiliare.
Per contrastare il fenomeno degli appartamenti sfitti in aree di elevata attrattività internazionale, il divieto di acquisto per cittadini stranieri non residenti o sprovvisti di permesso di soggiorno si configura come una misura efficiente e, come dimostrano sondaggi d'opinione pubblica in diverse nazioni, spesso gode di un ampio consenso popolare, sebbene la sua efficacia nel lungo termine e le potenziali ripercussioni economiche richiedano un'attenta valutazione.
